撰文 : 洪綺敏 為正策士聯合創辦人兼理事
//行政長官林鄭月娥6月29日在任滿一年前一天推出「樓市娥六招」，希望讓中低收入市民感到上樓有望。
當中最惹關注，就是向空置一手私人住宅單位徵收「額外差餉」，即是所謂的「空置稅」，目標希望短期內盡量釋出現存9,000伙一手貨尾單位。然而，此虛招存在漏洞，政府必須增加殺着，才可有望增加一手私人市場供應。
空置稅虛招 姿勢多於實際
近日媒體經常問政府「會否怕得罪地產商」﹔空置稅表面上讓坊間看成是衝擊地產的招數﹔其實搔不着癢處：首先，地產商最直接應對就是將稅項成本轉嫁消費者，間接推高樓價；第二，部分單位尤其「有賣點單位」，例如：豪宅或臨海，仍會採取惜售策略；若發展商將這些單位出租，則只會輕微提高市場租盤供應。第三，空置稅現在可見的最大漏洞，是發展商有可能將其單位轉租予相關公司或友好人士，企圖避過徵稅。政府若果希望空置稅獲得最佳效益，必須在修訂《差餉條例》時，堵塞漏洞。
空置稅對本港樓價只會起短期輕微冷卻作用；開展空置稅的最大意義，是要向社會展示政府敢於向發展商亮劍的決心；而客觀效果顯示，既沒有遭議員批評官商勾結，也沒有發展商高調反對，市民亦樂見其成；從政治角度看是空前成功。然而，對發展商的增加供應，政府還要有真正殺着。
嚴限改圖則 防土地曬太陽
增加私樓供應，其中一個政府殺着，就是加快興建中一手私人單位推出市場的速度。其實，在現時賣地或批地條文當中多數列明，地產商必須在收地後一定年期內動工。可是，據運輸及房屋局數字顯示，截至今年第一季，已批出而未動工的「曬太陽」土地，折合可提供約23,000伙單位﹔比對今年下半年，可出售的一手單位約26,000伙；即是在地產商手上曬太陽的土地，已佔整個香港一手樓的半年供應。
上屆政府任期5年內，一手樓潛在供應量，由65,000伙上升至98,000伙，增加達五成一；不過，已落成但未開售的單位亦同時由4,000伙增至8,000伙，攀升一倍；建築中而未開售的樓花亦由48,000伙增加至61,000伙，升幅兩成七。
由此可見，那怕過去政府用多種方法增加土地供應，地產商仍可掌握土地曬太陽的時間、起樓的速度等漏洞，操控市場單位供應量。部分發展商更會利用修改圖則次數這漏洞，以修改圖則次數的多寡，控制興建速度，配合其單位開售策略。
屋宇署數據顯示，去年私人樓宇首次修改圖則涉及多達16,000伙，重大修改圖則亦多達14,000伙；簡單來說，市況不好也好，維持市場「低供應高開價」的現況也好，發展商都可能會以「拉布式」多改幾次圖則，拖長來做，以達至擠牙膏式的供應客觀效果。換句話說，政府新供應私樓土地的單位產出，很多時候都會嚴重滯後。
規定動工期 重奪供應主導
若政府希望提升用「增加土地供應以提升一手樓供應」的政策效益，首先需要堵塞上述多次不合理改圖這漏洞；第二，考慮嚴格規定地產商購入地皮後兩年內動工，動工後一年開始開售樓花，並將規定列入賣地或批地章程，並設有違規罰則，增加地產商誘因，加快建屋速度並將推出市場。這樣，政府就可以用行政手段，在增加土地供應源頭後，進一步確保發展商可以在大約3年內增加市場供應，達到穩定樓價的政策目標。
若果政府樓市辣招不再辣，為保障香港人住房需求，政府必須採取更可操作的加辣措施，管理好發展商建屋速度及秩序，重奪建屋單位速度及供應量的操作主導權。下一個社會對政府房屋政策的期望最高點，就是本年10月的施政報告，屆時政府必須使出有效措施，派出成績，才可符合市民期望。
文章刊載於香港經濟日報
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